(The article is available in Russian only)
Недостаточность финансовых ресурсов для приобретения готового жилья, устаревший и зачастую нуждающийся в реновации жилищный фонд в целом, а в некоторых случаях и отсутствие качественного предложения на рынке новопостроенной недвижимости, побуждает граждан финансировать строительство жилья. Среди механизмов финансирования строительства, предусмотренных Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» №978-IV, фонды финансирования строительства и целевые облигации получили наибольшее распространение. Застройщики, принимая решение в отношении указанных механизмов финансирования, исходили, прежде всего, из потребностей оптимизации налогообложения, возможности кредитования проекта на приемлемых условиях, а также относительной простоты процедуры передачи права собственности на жилье инвесторам.
В условиях кризиса фонды финансирования строительства практически исчерпали имеющийся кредит доверия со стороны участников рынка, не выдержав массового выхода инвесторов из строительных проектов и их повсеместного приостановления (прекращения). В тоже время, несмотря на дороговизну и сравнительную сложность для застройщика, механизм финансирования строительства путем размещения и выкупа беспроцентных (целевых) облигаций продолжает реализовываться и на сегодняшний день. И хоть сам по себе механизм не является новшеством, инвесторы зачастую испытывают затруднения с тем, чтобы ответить себе на ряд вопросов, которые, главным образом, сводятся к необходимости понимания процедуры «конвертирования» приобретаемых облигаций в жилье в задекларированные застройщиком сроки.
Таким образом, механизм финансирования строительства путем приобретения целевых облигаций для потенциального инвестора выглядит следующим образом.
Застройщик, оформивший право пользования земельным участком для строительства жилого дома, выступает эмитентом целевых облигаций. Порядок выпуска, обращения и погашения целевых облигаций предусмотрен Законом Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» №3480 и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным Решением Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) №322.
Для целей строительства, которое предполагает участие большого количества инвесторов, целевые облигации, как правило, выпускаются в бездокументарной форме.
Такие целевые облигации наделяют их собственника (держателя) правом получения соответствующей единицы (как правило, квадратного дециметра) строящейся жилищной недвижимости. Такие облигации предлагаются к размещению пакетами, который, фактически, соответствует проектной площади инвестируемого объекта недвижимости, будь-то квартира в многоэтажном жилом доме или место на здании паркинга.
Продажа облигаций инвестору осуществляется путем заключения договора купли-продажи с коммерческим банком или компанией по управлению активами (КУА), которые, как правило, привлекаются застройщиком (эмитентом) для целей обслуживания эмиссии и размещения облигаций на основании, так называемого, договора андеррайтинга. Перед заключением договора купли-продажи облигаций инвестору необходимо открыть счет в ценных бумагах для целей зачисления на него приобретенных бездокументарных облигаций. Для этих целей инвестору понадобится заключить договор с хранителем ценных бумаг, которым может выступать или коммерческий банк, или торговец ценными бумагами.
При этом, порядок оплаты облигаций может быть определен для каждого инвестора индивидуально в договоре купли-продажи облигаций, но право собственности на пакет облигаций перейдет к инвестору только после проведения оплаты полной стоимости облигаций и зачисления их на счет инвестора, соответственно. Подтверждением права собственности инвестора на облигации будет служить выписка со счета в ценных бумагах, которая предоставляется хранителем. В этом контексте важно также отметить, что инвестор имеет возможность отчуждать приобретенные (100% оплаченные) целевые облигации третьим лицам, уведомив о своем намерении застройщика.
Помимо договоров, направленных на приобретение целевых облигаций, инвестор заключает с застройщиком договор бронирования соответствующего объекта недвижимости (квартиры, паркоместа). В таком договоре стороны указывают вид и функциональное назначение объекта, его расположение (дом, подъезд, этаж, крыло, т.д.), а также проектные характеристики того объекта, который застройщик обязуется передать инвестору после завершения строительства. При этом важно отметить, что такая обязанность застройщика возникает только при условии наличия у инвестора права собственности на пакет целевых облигаций на момент осуществления такой передачи, то есть после полной оплаты их стоимости.
Законодательство Украины не содержит требований к такому виду договоров, как договоры бронирования, поэтому стоит очень внимательно отнестись к его условиям. В частности, необходимо особое внимание уделить описанию объекта недвижимости, процедуре передачи объекта недвижимости инвестору, а также порядку последующей регистрации права собственности инвестора на него.
После завершения строительства и принятия жилого дома в эксплуатацию застройщик организует проведение технической инвентаризации, в рамках которой соответствующее Бюро технической инвентаризации (БТИ) осуществит обмеры фактической площади каждой отдельной единицы недвижимости и объекта строительства в целом. Инвестору следует быть готовым к тому, что в случае превышения фактической площади квартиры относительно ее проектной площади (т.е. проинвестированной путем выкупа пакета облигаций), ему будет необходимо доплатить денежную сумму, соответствующей такому превышению. Как правило, застройщик устанавливает минимальный порог, например в 0,5 квадратного метра, при котором увеличение площади принимается во внимание для таких дополнительных расчетов. В случае если фактическая площадь объекта окажется меньше, застройщик обязан будет инвестору возместить такое уменьшение, но в этом случае минимальный порог, принимающийся во внимание для расчета компенсируемой разницы, как правило, составляет уже несколько метров. Обычно, эти положения достаточно детально прописаны в договоре бронирования, поэтому перед подписанием пакета документов необходимо придать этим положениям особое значение.
Застройщик передает профинансированный объект инвестору, как правило, или в рамках процедуры погашения облигаций, или путем заключения договора мены облигаций на жилое помещение/паркоместо. В первом случае, инвестор принимает жилье/паркоместо путем подписания акта приема-передачи с последующим оформлением и регистрацией первичного права собственности, перечисляя при этом облигации со своего счета на счет застройщика. Во втором – инвестор и застройщик заключают договор мены, в соответствии с которым застройщик передает инвестору жилье, первичное право собственности на которое уже оформлено на застройщика, в обмен на пакет облигаций. В результате такой процедуры инвестор получает уже правоустанавливающий документ (договор мены), на основании которого регистрирует свое право собственности в компетентных органах (сейчас функции регистрации все еще выполняет БТИ).
При принятии решения инвестору необходимо не только внимательно изучить проекты всех вышеперечисленных договоров, предлагаемых к подписанию, но также постараться получить как можно больше информации о застройщике, о его финансовом состоянии, о строящемся объекте и об источниках финансирования строительства. Для этих целей важно ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, зарегистрированным ГКЦБФР. Проспект эмиссии является публичной информацией, которую публикует в своих специализированных изданиях ГКЦБФР. В частности, именно проспект эмиссии предоставит инвестору информацию о застройщике, его учредителях и участниках, директорах и других ключевых управленцах, общем финансовом состоянии застройщика, а также информацию об облигациях, в частности, о сроках начала и завершения погашения облигаций, об алгоритме действий инвестора в случае пропуска срока предъявления облигаций к погашению (или дефолта застройщика), а также об условиях передачи инвестору права собственности на жилье/паркоместо, и т.д. Законодательство Украины предусматривает, помимо прочего, и обязательное рейтингование выпуска целевых облигаций ведущими рейтинговыми агентствами.
Насколько защищенным является инвестор в данной схеме финансирования строительства вопрос достаточно неоднозначный.
С одной стороны, в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины ГКЦБФР осуществляет контроль над выпуском и обращением облигаций, а застройщик обязан отчитываться касательно их размещения и погашения. Информация о застройщике и о строящемся объекте раскрывается публично. К тому же, законодательство устанавливает ряд гарантий возврата стоимости облигаций, в случае, например, несвоевременного предъявления их к погашению инвестором, или возврата разницы в случае постройки объекта меньшей площади, нежели предусмотрено договором бронирования.
Подобные обстоятельства, конечно, способствуют информированности инвестора о застройщике и о строящемся объекте, но, к сожалению, не гарантируют ни своевременности завершения строительства, ни передачи инвестору права собственности на жилье.
Так, в случае, если застройщик окажется финансово несостоятельным завершить строительство, инвестору ничего не останется, кроме участия в череде судебных разбирательств. Ведь, в отличие от соседних стран, например Беларуси, законодательство Украины предусматривает лишь право (возможность) застройщика обеспечить выпуск целевых облигаций, например, путем предоставления банковской гарантии, поручительства или страхования. Но поскольку речь идет лишь о праве, а не обязанности, в большинстве случаев целевые облигации – остаются необеспеченными.
Еще один нюанс, который стоит отметить, заключается в том, что на этапе регистрации выпуска облигаций и их размещения застройщик может владеть только правами на земельный участок. При этом проектная документация может и не быть разработанной и не утвержденной, или разрешения на выполнение строительных работ могут отсутствовать, соответственно, никаких строительных работ на участке может и не наблюдаться. В тоже время, несвоевременное освоение земельного участка может быть основанием для досрочного прекращения договора аренды земли. В случае прекращения прав застройщика на землю, он утратит законную возможность завершить строительство.
Указанные обстоятельства обуславливают особую важность внимательного и ответственного отношения инвестора к подписываемому пакету документов, что в свою очередь требует обращения за юридической помощью и поддержкой при заключении таких договоров.
К тому же, учитывая временный запрет на выход из проекта инвестора и возможность 18-месячного приостановления строительного проекта застройщиком, установленные Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищное строительство» №800-IV, инвестору на этапе принятия решения о финансировании строительства жилья важно ознакомится с проспектом эмиссии, навести справки о репутации и финансовом состоянии застройщика, о количестве и качестве успешно реализованных им строительных проектов, а также осведомиться о наличии утвержденной проектной документации, о полученных застройщиком разрешительных документах, о фактическом статусе строительства жилого дома, в частности о начале строительных работ и темпах их выполнения.
Взвешенное отношение инвестора к указанным факторам и обстоятельствам как раз и является одним из условий того успешного «конвертирования» приобретенных облигаций в ключи от собственного жилья, которым озадачивается инвестор, просматривая многообещающие маркетинговые материалы о доме своей мечты.
Property Times
#3 (391), 20-26.02.2012
Author: Anna Sisetska