(The article is available in Russian only)
Арендатор земельного участка, продавший расположенное на арендуемом участке здание, вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка
Согласно части 1 статьи 377 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования земельным участком, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Аналогичную норму содержит часть 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины (ЗК Украины).
В основе указанных выше норм лежит принцип единства юридической судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на нем расположены. Указанный принцип заключается в том, что право на земельный участок и право на недвижимое имущество, расположенное на нем, неразделимы, так как земельный участок – независимо от того, за кем он закреплен «на бумаге», - фактически использует именно то лицо, которое владеет зданием или сооружением, расположенном на этом земельном участке. Иначе говоря, здание следует за земельным участком, на котором оно расположено, и наоборот.
Приведенные нормы ГК и ЗК Украины не новы для отечественной системы права. Современное законодательство Украины безболезненно восприняло подходы, выработанные по этому вопросу советским правом. Так, сразу несколько норм Земельного кодекса Украинской ССР 1970 г. (ст.ст. 89, 90, 1061) регламентировали вопрос перехода права собственности (права пользования) на земельный участок в случае перехода права собственности (права управления) на здание, расположенное на нем. Позднее статья 28, ставшая впоследствии статьей 30, Земельного кодекса Украинской ССР 1990 г. в категорической форме закрепила положение о том, что при переходе права собственности на здание или сооружение вместе с этими объектами к собственнику переходит и право собственности или право пользования соответствующим земельным участком.
Преемственность отечественной правовой традиции обусловила появление соответствующих норм в действующем законодательстве Украины. На сегодня вопрос перехода правового титула на земельный участок при переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенное на нем, регулируется нормами ст.ст. 120, 141 ЗК Украины, ст.ст. 7, 31 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон), ст. 377 ГК Украины.
Устанавливая такие нормы, законодатель руководствовался «благим намерением» предоставить новому собственнику здания или сооружения возможность самостоятельно хозяйствовать на земле, прилегающей к принадлежащему ему зданию (сооружению), путем предоставления ему определенного объема правомочностей (в виде права собственности или права пользования) на такой земельный участок.
Арендаторы поневоле
Изначально (и в период действия ст. 30 ЗК 1990 г., и после 01.01.2004 г. – момента вступления в силу ГК Украины с его статьей 377) к применению соответствующих норм закона зачастую прибегали именно новые собственники домов (зданий/сооружений), пытаясь закрепить за собой якобы перешедшее к ним право собственности (право пользования) на прилегающий к дому (зданию/сооружению) земельный участок. Распространенными были иски лиц, приобретших здание, о признании права собственности (права пользования) на прилегающий к зданию земельный участок, а также иски этих же лиц о понуждении органа власти (органа местного самоуправления) к принятию решения о передаче истцу земельного участка в собственность (аренду) либо к заключению с истцом договора аренды земли.
Вместе с тем, активный рост рынка жилой и коммерческой недвижимости в крупных городах Украины постепенно привел к существенной трансформации хозяйственных целей участников отношений, регулируемых положениями ст. 377 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украины.
Компании-застройщики, получившие в аренду от городских советов земельные участки под застройку, зачастую отчуждают возведенные на арендуемом участке здания третьим лицам. Классический пример – массовая продажа площадей во вновь построенных торгово-развлекательных и бизнес-центрах города Киева.
В итоге, компании-застройщики невольно становятся заложниками собственной недальновидности – не имея намерения владеть возводимыми объектами недвижимости сколь-нибудь длительный промежуток времени, они зачастую заключают с местными советами договоры аренды земельного участка сроком на 10-30 лет.
Продавая построенное здание третьим лицам, компания-застройщик фактически прекращает пользоваться земельным участком, на котором расположено здание. Но, к огромному сожалению горе-застройщиков, им приходится продолжать из собственного кармана платить арендую плату за земельный участок, фактически используемый другими лицами, поскольку между застройщиком и соответствующим органом власти (местного самоуправления) существует действующий договор аренды земли.
Читая между строк
В соответствии со статьей 598 ГК Украины, обязательство прекращается частично или в полном объеме на основаниях, установленных договором или законом. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается лишь в случаях, установленных договором или законом.
Часть 3 статьи 7 Закона (в ее нынешней редакции) говорит о том, что договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение. Толкуя приведенные нормы буквально, приходим к выводу, что в силу упомянутой нормы Закона договор аренды земельного участка необходимо считать прекратившимся в связи с заключением договора купли-продажи дома (здания/сооружения), расположенного на арендуемом земельном участке. Казалось бы, есть все основания говорить о том, что закон устанавливает автоматическое прекращение обязательства по договору аренды земли в связи с отчуждением дома (здания), равно как и автоматический переход права аренды земельного участка к новому собственнику дома (здания/сооружения) на условиях, которые были предусмотрены для прежнего собственника дома (здания/сооружения).
Однако, в отличие от «буквы» закона, на практике – все с точностью до «наоборот».
Так, например, коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) оставила в силе постановление хозяйственного суда апелляционной инстанции об отказе в иске о признании прекратившимся права аренды земли. Соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, коллегия судей ВХСУ отметила, что «возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или права пользования (аренды) с оформлением договора аренды земли» (постановление ВХСУ от 15.03.2011 г. по делу № 07/1118).
Пересматривая судебные решения по делу о расторжении договора аренды земли в связи с переходом права собственности на расположенный на арендованном участке объект незавершенного строительства, ВХСУ оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в иске. Суд кассационной инстанции согласился с правильностью выводов суда первой инстанции в той части, что основанием для отказа бывшему собственнику отчужденного здания в иске о расторжении договора аренды земли является то, что «законом не предусмотрен автоматический переход к приобретателю имущества права пользования земельным участком на условиях аренды от отчуждателя имущества» (постановление ВХСУ от 13.10.2011 г. по делу № 17/114).
Исходя из того, что говорит по этому поводу ВХСУ, положения статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины не могут быть истолкованы таким образом, будто в силу заключения договора купли-продажи здания происходит автоматическое прекращение обязательств по договору аренды земельного участка, на котором расположено здание.
Следовательно, лицо, продавшее дом (здание), расположенное на арендуемом им земельном участке, будет освобождено от обязанности вносить арендную плату за землю лишь в том случае, если договор аренды земли будет расторгнут - по обоюдному согласию сторон либо в судебном порядке.
Необходимость обращения в суд с иском о расторжении договора аренды земли в случае отчуждения расположенного на ней дома (здания) обусловлена, среди прочего, еще и тем, что арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности является формой общегосударственного налога, порядок взимания которого регулируется положениями Налогового кодекса Украины (НК Украины).
Основанием для начисления налоговыми органами арендной платы за земельный участок государственной или коммунальной собственности является договор аренды земли. Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления обязаны до 1 февраля каждого года подавать органу государственной налоговой службы перечень лиц, с которыми заключены договоры аренды земли за текущий год, а также уведомлять соответствующий орган государственной налоговой службы о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и об их расторжении (ст. 288.1. НК Украины).
Откажись арендодатель (местный совет/администрация) расторгнуть с вами договор аренды земли в связи с отчуждением вами расположенного на арендуемом участке здания, вам попросту нечего будет предъявить в соответствующий налоговый орган, дабы с вас прекратили взимать арендную плату. Вероятнее всего, договор купли-продажи здания не будет воспринят налоговыми органами в качестве надлежащего доказательства того, что ваши с арендодателем правоотношения по аренде земельного участка прекратились. И налоговая служба продолжит начислять вам арендную плату за этот земельный участок.
Если же договор аренды земельного участка будет расторгнут в судебном порядке, решение суда о расторжении договора будет приравнено к «уведомлению [налоговой службы исполнительным органом (органом местного самоуправления)] о расторжении договора аренды» в понимании ст. 288.1. НК Украины, что приведет к прекращению начисления арендной платы за земельный участок, договор аренды которого расторгнут судом.
Слово о расторжении
Статьи 651 ГК Украины и 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХК Украины) гласят: изменение и/или расторжение договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом. В то же время, часть 2 статьи 651 ГК Украины допускает, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Являются ли нормы статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины «случаем, установленным законом» в понимании части 2 статьи 651 ГК Украины, который позволяет суду расторгнуть договор аренды земли по требованию одной из сторон договора? Практика пока не выработала однозначный ответ на этот вопрос.
Так, до 2009 г. судебная практика шла в основном путем отказа в удовлетворении исков о расторжении договоров аренды земли в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение.
ВХСУ зачастую ссылался на то, что положения статей 377 ГК Украины и 120 ЗК Украины носят исключительно диспозитивный характер в том, что касается перехода при отчуждении недвижимости к ее приобретателю права пользования землей, возникшего у продавца недвижимости на основании договора аренды земли с собственником земли (постановление ВХСУ от 23.12.2008 г. по делу № 25/175-08; постановление ВХСУ от 22.01.2009 г. по делу № 38/204-08). Также не единожды делал особый акцент на том, что закон не предусматривает автоматического перехода права пользования земельным участком на условиях аренды в случае совершения сделок по отчуждению объекта недвижимости, расположенного на земельном участке государственной или коммунальной собственности. Как далее разъяснял ВХСУ, в подобных спорах судам следует учитывать тот факт, что порядок предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование урегулирован статьей 123 ЗК Украины, которая не содержит императивной обязанности [органа исполнительной власти или] органа местного самоуправления принять решение о заключении договора аренды земли с лицом, которое приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этой земле (постановление ВХСУ от 14.07.2009 г. по делу № 8/244-08).
При таком положении вещей у арендатора земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности не было шансов добиться досрочного расторжения договора аренды земли, и он был вынужден продолжать платить арендную плату за земельный участок, которым он фактически уже не пользовался.
Усматривается, что, отказывая в удовлетворении таких исков, ВХСУ исходил из того, что закон не предусматривал такого основания для досрочного расторжения договора аренды земли как приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендуемом земельном участке.
В ответ на такую практику ВХСУ Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю» от 05.11.2009 г. в ЗК Украины, ГК Украины и Закон Украины «Об аренде земли» были внесены соответствующие изменения. В частности, статья 120 ЗК Украины и статья 377 ГК Украины были изложены в новой редакции. Статья 7 Закона «Об аренде земли» была дополнена частью 3 следующего содержания: «К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение». Кроме того, статья 141 ЗК Украины, устанавливающая основания прекращения права пользования земельным участком, была дополнена таким основанием для прекращения права пользования земельным участком как приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке. Аналогичным положением была дополнена статья 31 Закона Украины «Об аренде земли».
Таким образом, законодатель непосредственно в самом законе указал, что приобретение другим лицом права собственности на здание/сооружение, расположенное на земельном участке, является основанием для прекращения договора аренды земли.
К сожалению, оказалось, что и это кардинально не изменило ситуацию. А часть 3 статьи 7 Закона, о которой уже шла речь выше, на сегодня является фактически «мертвой» нормой.
Доказательством истинности подобного утверждения может служить постановление ВХСУ от 01.07.2010 г. по делу № 32/528, в котором суд, отменяя постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и решение Хозяйственного суда г. Киева об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земли, указывал на то, что «ссылка судов предыдущих инстанций на положения статьи 141 ЗК Украины как на основание для досрочного расторжения спорного договора в судебном порядке сделана без учета исключительного, предусмотренного ст.ст. 13, 142 Конституции Украины, права совета, ... распоряжаться землей, которая является материальной и финансовой основой местного самоуправления, ведь доходы от ее использования являются составляющими в формировании доходов местного бюджета».
Ветер перемен
Чаша весов ВХСУ пошатнулась в пользу арендаторов только совсем недавно. Так, в деле о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении правоотношения по договору аренды (постановление ВХСУ от 01.02.2011 г. по делу № 11/227) коллегия, «учитывая указанные нормы материального права в редакции на момент обращения истца к ответчику с предложением о расторжении договора аренды земли и учитывая, что истец добровольно отказался от права пользования земельным участком, поскольку фактическое пользование земельным участком и возведенным на нем зданием осуществляет другое лицо (новый владелец здания), а не истец», пришла к выводу, что «приведенное является законным основанием для прекращения земельных отношений сторон по спорному договору аренды и предопределяет удовлетворение иска в части расторжения этого договора». Более того, в указанном постановлении ВХСУ таки признал, что «в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости происходит переход к приобретателю тех прав на земельный участок, на которых он принадлежал отчуждателю, – права собственности или права пользования». Верховный Суд Украины своим постановлением от 06.06.2011 г. по этому делу поддержал позицию ВХСУ.
На сегодняшний день можно привести несколько примеров разрешения споров о расторжении договоров аренды земли в пользу арендаторов, в частности постановления ВХСУ: от 28.09.2010 г. по делу № 27/70-10; от 05.04.2011 г. по делу № 3/294; от 08.02.2011 г. по делу № 36/197.
Как видим, практика ВХСУ кардинально изменилась. Учитывая это, необходимо полагать, что ныне арендаторы земельных участков, продавшие здания, находящиеся на арендуемых земельных участках, могут смело обращаться в суды с исками о расторжении договоров аренды земли в связи с приобретением другим лицом права собственности на объект недвижимости.
Юридическая практика (Yuridicheskaya Praktika), №3
17.01.2012
Author: Olga Ivaniv, Valeriia Tryfonova