Кабінет Міністрів України нарешті опублікував постанову 480 (далі — Постанова), якою, серед іншого, відновлюється проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно.
Постанову було офіційно оприлюднено в газеті «Урядовий кур'єр» та, відповідно, 28 квітня, вона набрала чинності.
Постанова передбачає низку обмежень, які, як неодноразово заявляв раніше міністр юстиції, спрямовані на попередження неправомірного втручання та зловживань з нерухомим майном під час воєнного стану:
- не всім нотаріусам буде дозволено вчиняти нотаріальні дії;
- заборонено вчиняти дії за довіреністю від імені фізичних осіб;
- заборонено передавати до статутного капіталу або отримувати у зв’язку з виходом із товариства;
- подальше відчуження нерухомості не раніше ніж за місяць;
- обмеження нотаріальних дій територією області.
Зокрема, не всі нотаріуси зможуть вчиняти нотаріальні дії з нерухомим майном, корпоративним правами, цінними паперами, часткою в спільному майні подружжя, видачею довіреності на доступ до індивідуального сейфу — які більш детально описані в Постанові як нотаріальні дії щодо цінного майна.
Міністерство юстиції України формує перелік нотаріусів, які в умовах воєнного стану можуть вчиняти нотаріальні дії щодо цінного майна, зокрема щодо нерухомого майна, виходячи з того, чи вчиняли вони в минулому порушення, перераховані в Постанові. Деякі нотаріуси також будуть обмежені в тому, які саме нотаріальні дії вони можуть вчиняти та щодо якого виду майна, яке постанова розглядає як цінне. Заборона вчиняти окремі нотаріальні дії фіксується відповідним застереженням в списку нотаріусів, який формує Мінюст.
Окрім цього, забороняється вчинення таких нотаріальних і реєстраційних дій, зокрема щодо відчуження нерухомого майна або зміни складу учасників юридичної особи, на підставі довіреності від імені фізичної особи. Нові довіреності на розпорядження нерухомим майном як і раніше мають оформлюватися на нотаріальному бланку.
Також нерухоме майно не можна буде передавати як внесок до статутного капіталу юридичної особи або отримувати у зв’язку з виходом зі складу учасників. Це обмеження може бути пов’язане з попередженням обходу інших обмежень і атак на бізнес.
За загальним правилом, нерухоме майно можна буде відчужити не раніше, ніж через один місяць після його набуття. Очікується, що це має попередити створення ланцюжків набувачів, коли воно відбувається протягом короткого строку, часто з метою ускладнити повернення нерухомого майна, яке вибуло незаконно. Тому це правило не застосовується зокрема при продажу отриманого в спадщину або внаслідок визначення часток у праві спільної сумісної власності, які зазвичай не пов’язані з таким ризиком. Втім, в умовах ускладненої роботи судів такі ланцюжки можуть створюватися й протягом тривалішого періоду, ніж один місяць.
Посвідчити договір щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, довірчої власності щодо нерухомого майна можна буде лише в межах області, де воно розташоване. Аналогічне обмеження діє ще з 2016 р., коли було скасовано можливість проведення реєстраційних дій з нерухомістю незалежно від місцезнаходження нерухомого майна на всій території України під приводом попередження рейдерських схем. Як виняток, Постанова запроваджує застосування принципу екстериторіальності щодо нерухомого майна, розташованого в Києві та Київській області, дозволяючи вчинення нотаріальних дій і державної реєстрації щодо них у межах території Києва та Київської області, крім випадку державної реєстрації в результаті оформлення спадщини.
Постановою передбачено порядок передачі заяв і завершення реєстраційних дій, щодо яких звернулися до введення воєнного стану та які досі перебувають на розгляді.
Сподіваємо, що відновлення проведення операцій купівлі-продажу нерухомості сприятиме відновленню роботи ринку в умовах воєнного стану, а бізнесу та громадянам дозволить ефективніше розпоряджатися своїм майном і задовольняти свої потреби.
Автор: Роман Рябенко, старший юрист
Опубліковано: НВ.Бізнес, 29 квітня 2022 р.