Конец есть начало (Г. Сковорода).
Философские истины применимы и к законотворческому процессу. Не успел наступить «конец» земельно-аукционным нормам, внедренным согласно Закону N 107-VI (пункты 2 - 4, 6 - 8, 10 - 18 Переходных положений), и, признанным неконституционными на основании Решения Конституционного суда Украины от 22 мая 2008 года №10-рп/2008, как законодатель возродил их в Законе от 3 июня 2008 года №309-VI.
Однако в процессе возрождения, «земельно-аукционные нормы» претерпели изменений и дополнений, суть которых сводится к следующему:
Новация №1. Продажа арендуемого участка не приводит к прекращению прав и обязательств арендодателя по договору аренды земельного участка В типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной Постановлением КМУ от 3 марта 2004 г. N 220 сторонам предоставлено право сохранить или прекратить арендные обязательства в случае изменения собственника. В любом случае данная норма открывает новые возможности по продаже обремененных земельных участков.
Новация №2. Если ранее от обязательных аукционов на приобретение права аренды были освобождены только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, пребывающие в собственности граждан и негосударственных юридических лиц, а также «бюджетно-музейные» земельные участки, то теперь в числе исключений оказались права на аренду земельных участков:
(а) под объектами социального назначения,
(б) под строительство социального и доступного жилья. Социальное жилье – это жилье всех форм собственности (кроме социальных общежитий) из жилого фонда социального назначения, которое бесплатно предоставляет гражданам Украины, которые нуждаются в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок (статья 1 Закона Украины «О жилом фонде социального назначения»). К категории «доступного жилья» отнесено недорогое жилье, которое способны приобрести граждане с невысоким уровнем доходов, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
Порядок и специфические условия создания доступного жилья определены Указом Президента Украины «О мероприятиях относительно строительства доступного жилья в Украине и улучшения обеспечения граждан жильем».
(в) для использования земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального водопользования,
(г) для использования религиозными организациями, которые легализированы в Украине, под культовые сооружения. С перечнем, признаваемых в Украине культовых сооружений можно ознакомиться в Государственном классификаторе зданий и сооружений ДК 018-2000.
Новация №3. Принцип «нерушимости» прав аренды, приобретенных арендатором на аукционе, получил прореху. К прекращению договора аренды повлечет нарушение арендатором своих обязательств, во всех остальных случаях арендатор может быть уверен в действии договора аренды на протяжении, указного в нем срока. Напомним, что к числу обязательств арендатора, которые в числе популярных по количеству нарушений и судебных разбирательств, относятся обязательства, касающиеся целевого использования земельного участка, своевременного внесение арендной платы, а также прочих обязательств, предусмотренных статьей 96 ЗКУ. При этом сохраняют свою силу и не содержат исключений, нормы статьи 141 ЗКУ, устанавливающие основания прекращения прав на земельный участок, помимо выше перечисленных оснований.
Новация №4. Арендатору запретили отчуждать право на аренду земельного участка государственной и коммунальной собственности (статья 8 1 Закона Украины «Об аренде земли»). Появление данной нормы, имеет двоякий смысл. С одной стороны, со вступлением в силу данной нормы исключается ипотека права аренды указанных участков, ранее разрешенная статьей 5 Закона Украины «Об ипотеки». Косвенное отчуждение права аренды земельного участка также прослеживается в договорах совместной деятельности (простого товарищества), в тех случаях, когда одна из сторон осуществляет взнос в виде права пользования земельным участком, что приводит к необходимости прекратить данные действия с момента публикации закона. С другой стороны, получается, что до вступления в силу указанного положения допускалось отчуждение права аренды, а после его появления – допускается лишь отчуждение права аренды земельного участка частной собственности. Но практики согласятся, еще не появился смельчак, удосужившийся заключить и выполнить договор купли-продажи права аренды, лишь изредка можно увидеть переуступку права требования по договору аренды при участии арендодателя, которая имеет отдаленное сходство с тем, что законодатель назвал «отчуждением права аренды».
Новация №5. Госкомзем как центральный исполнительный орган власти исключен из числа лиц, наделенных правами на распоряжение земельными участками (статья 84, 127, 128, 136, пункт 12 Переходных положений ЗКУ). Ранее предполагалось, что распоряжение сельскохозяйственными землями будет в компетенции Госкомзема ( пункт 12 Переходных положений в «неконституционной редакции»).
Новация №6. Компетенция государственных органов приватизации трансформировалась из прав на «распоряжение» земельными участками с объектами, подлежащими приватизации, в права на их «продажу». Правильно начинать надо с малого, ведь полномочие «распоряжения земельным участком» включает в себя непосильные для указанных органов функции – передачу в аренду, изменение целевого назначения, приватизацию и .т. д. Правда, в определении компетенции государственных органов приватизации чуть-чуть не хватило последовательности, и в пункте 12 Переходных положений ЗКУ государственные органы приватизации по –прежнему правом «осуществлять распоряжение земельными участками».
Новация №7. Если ранее стартовая цена земельного участка, предназначенного для продажи на земельных торгах, была равна рыночной цене (статья 137 ЗКУ), то появившиеся нормы толкуют ее неоднозначно:
(а) в статье 137 ЗКУ стартовая цена приравнена к нормативной денежной оценке;
(б) в статье 181 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» стартовая цена определяется на основании экспертной денежной оценки. Вероятно это издержки быстрого реагирования, или целенаправленно созданное правило для продажи всех участков и исключение из него, коснувшееся только государственных земель с объектами недвижимости на них..
Новация №8. Нашли свое отражение в новом Законе и вопросы о процедурных моментах, связанных с проведением земельных торгов. Так организатором земельных торгов обозначен орган государственной власти, соответствующий орган приватизации, орган местного самоуправления или государственный исполнитель в соответствии с решением суда.
Проводить же аукцион будут иметь право исключительно юридические лица, которое имеют лицензию на проведение земельных торгов, что в целом и пытался донести Кабинет Министров Украины в своем приостановленном постановлении от 17 апреля 2008 г. N 394. Порядок выдачи данной лицензии урегулирован Постановлением Кабинета Министров Украины от 14 ноября 2000 г. N 1698.
Уникальность перечисленных новаций заключается в таинственной «формуле их действия» и ранее не опробованной законодательной техники. Так, следуя пункту 1 Заключительных положений Закона №309-IV, он вступает в силу со дня опубликования, но применяется со дня прекращения действия соответствующих положений раздела 2 Закона № 107-VI. Учитывая неконституционный характер земельно-аукционных норм Закона № 107-VI, они утрачивают свою силу со дня принятия КСУ решения, то есть с 22 мая 2008 года, и соответственно с этой даты вступает в силу Закон №309-IV.
Таким образом, законодатель формально выполнил требования статьи 94 Конституции Украины касательно вступления в силу закона после его обнародования, но при этом придал ее действию обратную силу, вопреки статье 58 Конституции. Так, что у субъектов конституционного обжалования есть повод для размышлений на тему «сомнительной конституционности норм закона №309-IV.
Соответственно стоит понаблюдать за дальнейшим развитием событий и не спешить кидаться в омут закона №309-IV.