Основним законодавством, що регулює земельні відносини і операції в Україні, є Цивільний кодекс, у якому йдеться про контракти, право власності і договори в цілому, і Земельний кодекс, що стосується землі зокрема. У юридичній практиці ці законодавчі акти застосовуються узгоджено. Важливо пам'ятати зміст статті 79 Земельного кодексу, у якій говориться, що земельна ділянка - це "це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами". Земельна ділянка може перебувати у власності фізичних або юридичних осіб, територіальних громад, що володіють комунальною власністю, і держави через відповідні органи. У цій статті увага приділяється договорам купівлі-продажу земельних ділянок, що укладаються у приватному порядку.
Хто володіє ділянкою?
Оскільки земельна ділянка є нерухомою власністю, Цивільним кодексом України встановлений спеціальний режим стосовно операцій з такою власністю і будь-який договір підлягає обов'язковій нотаризації і державній реєстрації. Ці процедури здійснюються як державними, так і приватними нотаріусами. Договір вважається дійсним з моменту його державної реєстрації нотаріусом. Частина 4 статті 334 Цивільного кодексу України прямо передбачає, що право власності виникає в покупця з моменту державної реєстрації відповідного договору. Іншими словами, покупець землі стає її власником одразу після оформлення всіх документів.
У Земельному кодексі передбачено два способи придбання земельних ділянок залежно від виду ринку. Якщо земля перебуває у власності територіальної громади або держави, то відповідно до офіційного рішення, що приймається місцевою радою або державною адміністрацію, здійснюється так званий початковий відведення ділянки, тобто фактично приватизація землі. Передача землі між приватними юридичними особами розглядається як вторинний перехід права власності. І отут розходження мають велике значення. Для одержання землі у державного органу потрібне відведення земельної ділянки і розробка проекту землеустрою спеціалізованою організацією, що має ліцензію на виконання таких видів робіт. Дана процедура може зайняти до шести місяців залежно від місцевої практики. Другий спосіб, тобто придбання земельних ділянок відповідно до приватних договорів на вторинному ринку землі, не передбачає розробки проекту землеустрою оскільки межі земельної ділянки і його цільове призначення не змінюються.
Лазівки в законі
Юристи-практики і нотаріуси розходяться в думках стосовно моменту, коли покупець технічно здобуває право власності на відповідну земельну ділянку. І для цього є причина. У частині 2 статті 131 Земельного кодексу підтримується вищеописана процедура. У ній вказується, що цивільно-правові угоди з придбання земельних ділянок вчиняються відповідно до Цивільного кодексу з урахуванням вимог Земельного кодексу. З огляду на всі зазначені положення обох кодексів, можна припустити, що при належному оформленні відповідного договору право власності здобувається з моменту засвідчення і реєстрації договору нотаріусом. Однак, це суперечить імперативному положенню частини 1 статті 125 Земельного кодексу, в якому йдеться, що "право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, і його державної реєстрації". Більш того, користування землею не допускається до одержання такого документа, що передбачено в частині 3 тієї ж статті. Незрозумілим залишається питання, хто є власником землі в цей період. Необхідно також відзначити, що попередній державний акт на право власності на земельну ділянку продавця такої ділянки зберігається у нотаріуса, що посвідчує операцію з купівлі-продажу землі. Це означає, що ні продавець, ні покупець не можуть підтвердити своє право на землю, у відношенні якої здійснюється операція, протягом періоду оформлення державного акту, що може тривати аж до півроку, і в законі чітко не зазначено, хто володіє земельною ділянкою в цей проміжок часу.
Безліч процедурних ризиків
Описана вище проблема по-різному впливає на покупця. З одного боку, до одержання державного акту можуть виникнути складнощі щодо користування земельною ділянкою і захисту відповідних прав власності. З іншого боку, деякі покупці земельних ділянок навмисно затягують одержання акту з метою уникнення сплати земельного податку.
Провівши ретельний системний аналіз, можна зробити висновок, що положення статті 125 Земельного кодексу про виникнення права власності в покупця повинні застосовуватися стосовно земельних ділянок винятково на первинному ринку і не повинні застосовуватися стосовно операцій купівлі-продажу землі на вторинному ринку у відповідності до приватних договорів. Оскільки викладена точка зору не має достатнього правового обґрунтування і, отже, може бути поставлена під сумнів, те надзвичайно важливим є вибір необхідного формулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
На щастя, якщо контролюючий орган все ж таки застосовує протилежні положення Земельного кодексу, використання земельної ділянки без наявності державного акту не є самовільним заволодінням землею, що розглядається як карне порушення земельного законодавства, за умови, що договір купівлі-продажу землі був оформлений належним чином. Це ґрунтується, зокрема, на визначенні порушень, викладеному у Законі України "Про державний контроль за використання та охороною земель". В цілому, виникнення будь-якої відповідальності малоймовірне внаслідок використання земельної ділянки до одержання державного акту. На практиці ж стаття 125 Земельного кодексу не застосовується до операцій з придбання землі на вторинному ринку, як це відбувається на первинному ринку. Найскладнішим моментом є відсутність будь-якого права власності при первинному придбанні, у той час як право власності в ході вторинного продажу вже присутнє.
Більшість ризиків, що відносяться до права власності на землю, пов'язані з потенційними претензіями третіх осіб або навіть продавця. Покупець не захищений перед усілякими нападками на його право власності на землю, доки він не одержить документ, що підтверджує таке право. Зрозуміло, договір купівлі-продажу земельної ділянки може бути пред'явлений у суді як доказ придбання землі. Однак все-таки рекомендується пересвідчитися у відсутності будь-яких прав або інших ризиків, пов'язаних із правом власності, до здійснення майнових операцій із земельною ділянкою. У зв'язку з цим необхідне проведення юридичного аудиту.