Для багатьох девелоперів земельні ділянки біля води, де котеджні містечка часто зводять впритул до урізу води, тривалий час залишалися привабливим місцем для забудови: тиша, вода, власна набережна і пляж, преміальний сегмент покупців і висока маржинальність. Проте за останні роки судова практика фактично змінила правила гри: такі ділянки дедалі частіше повертають у власність держави та територіальних громад. У результаті ділянки біля води перестають бути привабливим інвестиційним активом і переходять у категорію активів із підвищеним судовим ризиком, де формальна «чистота документів», добросовісність набувача та навіть сплив позовної давності більше не гарантують збереження права власності. І що принципово – навіть ухвалений у 2025 році так званий «закон Мазепи» не зупинив цей «курс на повернення».
Як суди змінили правила гри для землі біля води
Для суду земельні ділянки біля води – це не просто об’єкти приватної власності. Це частина природних територій, які мають суспільну цінність, перебувають під особливою правовою охороною держави, і щодо яких публічний інтерес у збереженні довкілля та екологічній безпеці переважає над приватним інтересом забудови.
Судова практика сформувала підхід, за яким держава може втручатися у право мирного володіння приватних осіб для захисту загальних інтересів у безпечному довкіллі та використанні власності не на шкоду людині й суспільству. Подібне втручання визнається таким, що відповідає статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод: ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету (захист водного фонду, довкілля) та є пропорційним. Водночас відсутність компенсації сама по собі не вважається порушенням Конвенції, якщо особа не заявляла відповідної вимоги.
Так, ще у справі про повернення громаді земельної ділянки у межах прибережної захисної смуги Ягорлицької затоки суд прямо вказав, що житлова забудова у пляжній зоні та прибережній захисній смузі є неможливою, а передання таких земель під житлове будівництво є несумісним із вимогами закону та порушує суспільний інтерес у збереженні довкілля і забезпеченні доступу до загального водокористування.
Чому реєстрація і «ланцюг» договорів більше не гарантують захисту
Починаючи з 2018 року Верховний Суд фактично сформував чітке правило: якщо земля водного фонду була передана у приватну власність всупереч вимогам Земельного та Водного кодексів, таке набуття ділянки у власність вважається юридично неможливим.
Якщо перекласти це на більш зрозумілу мову, то на практиці це означає, що держава і громади можуть оскаржувати рішення органів влади, договори та інші правочини і вимагати повернення земельної ділянки незалежно від того, як саме ділянка була набута у власність (через приватизацію, аукціон чи договір купівлі-продажу), скільки разів вона була перепродана, чи зареєстроване право власності у державному реєстрі речових прав, чи фактично зайнята ділянка і чи ведеться на ній будівництво, чи був розроблений проєкт землеустрою щодо встановлення меж прибережної захисної смуги тощо.
Насправді, перші чіткі сигнали цього підходу з’явилися ще у 2018 році, коли суд повернув громаді земельну ділянку у межах прибережної захисної смуги Григорівського лиману. Цю ділянку свого часу місцева рада продала з аукціону приватній компанії під забудову.
Згодом ця логіка лише посилилася. Так, у справах щодо Бузького лиману суд визнав незаконними рішення ради про передачу земель під житлову забудову та одночасно визнав недійсними договори їх купівлі-продажу.
Окремо суд пояснив одну важливу річ, яка для багатьох власників стала несподіванкою: суд вказав, що відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення меж прибережної захисної смуги не означає, що такої смуги не існує, що її розміри визначені законом, а тому саме закон визначає, чи може така земля передаватися у приватну власність.
У 2021 році Верховний Суд зробив ще один важливий крок, а саме – чітко вказав, що ані державна реєстрація права власності, ані фактичне користування земельною ділянкою водного фонду самі по собі не створюють законного володіння.
Фактично саме з цих справ – щодо Ягорлицької затоки, Коблево, Григорівського та Бузького лиманів – почалася нова хвиля судової практики, яка з часом переросла у системний «курс на повернення» державі і територіальним громадам земель водного фонду – навіть у тих випадках, коли такі земельні ділянки роками перебували у приватній власності і неодноразово перепродавались.
Чому позовна давність перестала працювати
У бізнес-середовищі побутує таке уявлення, що якщо актив «відлежався» більше десяти років і за цей час ніхто його не оскаржив, то значить ризики його втрати є мінімальні. Для більшості об’єктів така логіка справді часто працює. Але не для земель водного фонду.
Починаючи з кінця 2018 року Верховний Суд сформував підхід, який суттєво змінив правила гри. Суд вказав, що незаконне зайняття земель водного фонду є триваючим порушенням, не пов’язаним із позбавленням володіння, а тому вимога про повернення таких земель розглядається як негаторний позов, який може бути пред’явлений упродовж усього часу, поки триває порушення. Інакше кажучи, якщо ділянка біля води була передана з порушенням закону, то таке порушення не вважається завершеним у момент її передачі. Воно триває весь час, поки така ділянка залишається у власності.
Саме тому вимоги про повернення земель водного фонду суди донедавна розглядали не як звичайні позови про витребування майна, а як негаторні позови, на які, за логікою Верховного Суду, не поширюється позовна давність, а тому такі вимоги нібито можуть заявлятися упродовж усього часу, поки триває порушення.
Відтак, сформований підхід фактично відкрив можливість безстрокового пред’явлення позовів і повернення державі та громадам земель водного фонду – незалежно від того, скільки часу минуло з моменту їх відведення у приватну власність. На практиці це означає, що до вимог про «усунення перешкод у користуванні земельними ділянками водного фонду» (а фактично – про повернення державі і громадам земель водного фонду) суди позовну давність просто не застосовують.
В результаті навіть ті ділянки, які вже багато років перебувають у приватній власності, можуть у будь-який момент стати предметом судового спору.
Коли добросовісність набувача більше не захищає власника
Стосовно добросовісності набувача. Логіка власника приблизно така: є рішення ради, є запис у реєстрі, є нотаріально посвідчений договір, а значить - усе законно і безпечно.
Але у спорах щодо земель біля води ця логіка все частіше перестає працювати.
Суди все частіше дивляться не на документи, а на те – де розташована ділянка і які вона має ознаки. Відтак, дедалі більшого значення мають не стільки договори і рішення ради, скільки місцерозташування земельної ділянки.
Верховний Суд сформулював підхід, що якщо земельна ділянка знаходиться біля води, має зовнішні, об’єктивні, явні і видимі природні ознаки (берегову лінію, пляжну зону, розташована на незначній відстані до урізу води), то, проявивши розумну обачність, особа могла і повинна була знати про спеціальний правовий режим такої ділянки, що, насправді, для багатьох власників не є очевидним.
Крім того, іноді суд додатково зазначає про те, що особа могла ознайомитись зі змістом земельного, водного та природоохоронного законодавства, і що за необхідності вона могла отримати відповідну правову допомогу перед набуттям у власність спірної земельної ділянки, а, відтак, робить висновок, що особа могла і повинна була розуміти, що ця ділянка належить до земель водного фонду, і її отримання у приватну власність є неможливим. Або що немає жодних підстав вважати, що перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки, існували перешкоди самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права ознайомитися із зазначеними вимогами законодавства та зробити висновки щодо режиму спірної земельної ділянки, або що відповідачі не могли співвіднести чіткі законодавчі заборони з конкретним об’єктом на місцевості («Стандарти доказування у спорах щодо земель водного фонду: проблема передбачуваності»).
Фактично судами сформульована своєрідна «презумпція недобросовісного набувача», яка полягає у тому, що місце розташування земельної ділянки на незначній відстані до води може вже саме по собі створювати сумнів у добросовісності її набуття.
Тому суди у таких випадках дедалі частіше ставлять під сумнів добросовісність як первинного, так і наступних набувачів.
У результаті у спорах щодо земель біля води вирішальним дедалі частіше стає не те, які документи має власник, а те, де саме розташована земельна ділянка.
Чому «закон Мазепи» не став запобіжником
У 2025 році законодавець спробував заспокоїти ринок землі біля води і водночас виправити ті помилки, які держава допустила раніше. Насамперед йшлося про захист добросовісних набувачів – тих власників, які купували землю, довіряючи державним рішенням і записам у реєстрах. Для цього був прийнятий Закон України від 12 березня 2025 року № 4292-ІХ, який у суспільстві отримав назву «закон Мазепи». Закон мав встановити певні запобіжники від сформованої судової практики фактично безстрокового витребування земельних ділянок, розташованих біля води. Зокрема, ним було:
- встановлено граничний десятирічний строк для витребування майна у добросовісного набувача;
- запроваджено компенсаційний механізм у разі повернення майна державі або територіальній громаді;
- визначено, що такі спори мають розглядатися за правилами віндикації, тобто витребування майна з чужого володіння.
Крім того, законом передбачено, що якщо суд задовольняє позов держави або громади про витребування майна у добросовісного набувача, то він одночасно вирішує питання компенсації його вартості. І що суд може постановити рішення про витребування майна лише за умови попереднього внесення вартості такого майна на депозит суду.
На папері це виглядало як спроба знайти баланс:
з одного боку, законодавець спробував виправити допущені державою старі помилки, пов’язані з порушенням інтересів держави і територіальних громад;
з іншого – захистити тих власників, які діяли добросовісно.
Але на практиці ці механізми поки що не стали ефективним захистом.
По-перше, тому що вони працюють лише для добросовісних набувачів, тоді як у спорах щодо земель біля води суди все суворіше підходять до оцінки добросовісності набувачів.
По-друге, Верховний Суд уже сформував підхід, відповідно до якого обов’язок внесення коштів на депозит суду виникає лише після того, як буде встановлено добросовісність набувача. Якщо ж прокурор доведе, що набувач не був добросовісним, компенсаційний механізм фактично не застосовується. Простіше кажучи, якщо суд визнає особу недобросовісним набувачем, то майно може бути витребуване без будь-якої компенсації.
Однак, цей закон викликав досить негативну реакцію у суспільстві. Так, критики цього закону вважають, що цей закон легалізує все незаконно відчужене в держави майно, зокрема землі лісового та водного фонду, тоді як прихильники, навпаки, вважають його кроком до правової визначеності та захисту добросовісних власників.
Насправді обидві позиції певною мірою мають підстави.
З одного боку, закон дійсно обмежив можливості держави і територіальних громад щодо витребування майна у добросовісних набувачів, встановивши десятирічний строк.
З іншого – він не позбавив державу права вимагати повернення майна у недобросовісних набувачів. У цій частині правила фактично не змінилися. Адже жодних змін у частині витребування майна у недобросовісних набувачів до кодексів не було внесено.
Тому сьогодні ключове питання у таких спорах – це не строк і навіть не компенсація, а добросовісність набувача: якщо прокурор доведе, а суд встановить, що особа не була і не могла вважатися добросовісним набувачем, держава або громада можуть вимагати повернення майна незалежно від того, скільки часу минуло з моменту його відчуження.
Інакше кажучи, десятирічний строк і компенсаційний механізм працюють лише тоді, коли доведена добросовісність.
Якщо ж встановлено недобросовісність – десятирічний строк та компенсаційний механізм не застосовуються.
Остання важлива річ – це питання відповідальності за помилки держави.
Логічним продовженням застосування нових правил щодо компенсації добросовісним набувачам має стати чіткий механізм регресу – звернення держави та громад до суду з позовами про відшкодування шкоди до осіб, які ухвалювали незаконні рішення про передачу земельних ділянок у приватну власність. Простіше кажучи, витрати на компенсацію мають нести не нинішні власники, а ті, хто ухвалював незаконні рішення.
І тоді дискусія про так званий «зрадницький закон», ймовірно, втратить свою гостроту.
Що це означає для інвесторів і девелоперів
Держава обрала чіткий «курс на повернення» земель водного фонду державі та громадам. І в цій реальності повний пакет документів, добросовісність набувача та навіть сплив позовної давності вже не завжди гарантують збереження права власності, а новий закон поки що не переламав сформовану судову практику.
Для девелоперів та інвесторів це означає одну принципову річ: просто перевірити документи та історію набуття ділянки сьогодні вже недостатньо. Потрібен ширший аналіз – місця розташування ділянки, її природних ознак, близькості до води, історії формування земельної ділянки, актуальної судової практики та можливих сценаріїв розвитку спорів.
У спорах щодо земель біля води вирішальним стає не сам факт наявності документів, а глибина розуміння судової практики і пов’язаних із нею ризиків. Тому важливо постійно відстежувати судову практику, зокрема застосування Закону № 4292-ІХ, і враховувати нові правила з урахуванням реальної ефективності судового захисту.
У сьогоднішніх реаліях збереже ділянку той, хто глибше прорахує юридичні ризики. Інакше земля біля води дуже швидко може перетворитися на актив із серйозними фінансовими, репутаційними та судовими втратами.
Автор: Олег Качмар