«Внаслідок ракетної атаки пошкоджено бізнес-центр». «Від уламків БпЛА постраждав офіс». «Через російський обстріл руйнувань зазнав торговий центр». На жаль, подібні повідомлення у новинах вже не рідкість для українського бізнесу, який продовжує працювати в умовах війни рф проти України.
Постає питання: як діяти в ситуації, коли орендоване приміщення формально доступне, але фактично непридатне для використання? Адже з одного боку є чинний договір, що передбачає обов’язок зі сплати орендної плати, з іншого – приміщення, яке стало непридатним для його використання, і водночас – реальність, у якій жодна сторона не винна в тому, що сталося.
Це змушує шукати відповіді на ключові питання:
- Що робити з платою за оренду, якщо нежитлове приміщення постраждало від обстрілів і можливість користування ним істотно зменшилася, або приміщення взагалі не може бути використане в цілях оренди?
- Чи можна вимагати звільнення від орендної плати, і якщо так – за яких умов?
- Яку позицію займають у подібних спорах суди?
Платити чи ні: що каже закон?
Чинне законодавство передбачає два варіанти дій для Орендаря:
- вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які Орендар не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України));
- вимагати повного звільнення від плати, якщо майно не могло бути використане Орендарем через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України).
Отже, якщо для зменшення плати за оренду майна Орендарю потрібно довести, що можливість користування майном істотно обмежилась, а істотне зменшення такої можливості сталось через обставини, за які Орендар не відповідає, то для звільнення від плати Орендар має довести наявність обставин, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути ним використане, і що ці обставини виникли з незалежних від нього причин.
При цьому, в українському законодавстві немає чітко визначеного переліку документів, які Орендар має надати, щоб підтвердити відповідні обставини. В реальності ж узгодити перегляд орендної плати у таких випадках сторонам вдається далеко не завжди.
Яка позиція Верховного Суду і чи змінився підхід судів до вирішення орендних спорів у період пандемії Covid-19 та після повномасштабного вторгнення?
У 2018 році Велика Палата Верховного Суду щодо застосування ст. 762 ЦК України у постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила таке:
«…відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством» (п. 6.10).
При цьому, Велика Палата зауважила, що звільнення від орендної плати є суттєвим втручанням у договірні відносини, тому воно можливе лише за виключних обставин. Ключовою умовою для цього є об’єктивна неможливість користування переданим в оренду приміщенням, що включає відсутність доступу до нього, перебування у ньому або зберігання речей:
«Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає» (п. 6.8).
Аналіз судової практики показує, що такий підхід активно застосовувався судами під час вирішення спорів у період пандемії Covid-19 і тепер враховується у спорах щодо орендної плати в разі пошкодження майна внаслідок воєнних дій російської федерації.
Але ця позиція Великої Палати Верховного Суду передбачає, що начебто повне звільнення Орендаря від внесення орендної плати можливе лише за умови, що він не мав будь-якої (навіть теоретичної) можливості використовувати орендоване майно в будь-який спосіб. Видається, що в такому разі неможливість використання такого майна має бути абсолютною, а суди мають досліджувати всі обставини, які свідчать про повне припинення використання орендованого майна у спірний період.
Формальний доступ і реальне користування
Тлумачення ст. 762 ЦК України, закріплене Великою Палатою ще у 2018 році, і позиція щодо правильного застосування цієї статті, здавалось би, встановлюють жорстку рамку: Орендар має довести повну і беззаперечну неможливість користування майном, щоб отримати право не платити. Втім, у реаліях повномасштабної війни така логіка не завжди витримує випробування практикою: ситуації, коли приміщення формально доступне, але фактично непридатне для роботи, не можуть залишатися поза увагою.
Часто буває так, що Орендар має доступ до орендованого приміщення – може зберігати там певні речі або перебувати у ньому (і робити це або ж ні), але в той же час не може використовувати його за призначенням, передбаченим договором оренди. Тобто стан орендованого майна після пошкодження внаслідок збройної агресії рф може свідчити про його непридатність для використання за цільовим призначенням. Це створює правову суперечність між формальною можливістю доступу до нього та фактичними можливостями використання приміщення для здійснення господарської діяльності.
Також в самому договорі оренди можуть бути чіткі умови, які забороняють Орендарю використовувати майно для цілей, не передбачених договором. Крім того, договір може містити положення про звільнення Орендаря від сплати орендної плати на період, коли він фактично не може використовувати приміщення саме за призначенням через обставини, які перешкоджають такому використанню майна Орендарем та/або створюють загрозу життю, здоров’ю працівників Орендаря або його майну.
До того ж цілком можливі випадки, коли Орендар і далі користується приміщенням, але прагне суттєвого зменшення або повного звільнення від плати, затримує звільнення орендованого приміщення, або ж пошкодження є частковим і незначним, а звільнення від плати вимагається за всю площу.
По іншу сторону – Орендодавець, який сплачує податки, несе витрати, відповідальність за утримання майна, і у нього, зрозуміло, свої інтереси. Тому в таких спорах ключовим є баланс інтересів обох сторін і визначення добросовісності їхньої поведінки.
На що звертають увагу суди під час вирішення орендних спорів?
Судова практика наразі нечисленна, але вже демонструє важливі нюанси.
Зокрема, Касаційний господарський суд звертає увагу на помилковість ототожнення неможливості використання орендованого майна (тобто повну відсутність доступу) з неможливістю здійснення господарської діяльності в орендованому приміщенні у спірний період (постанови Касаційного господарського суду від 21.11.2023 у справі № 911/1203/21, від 27.02.2024 у справі № 922/2258/23).
Окремі судді, водночас, звертають увагу не лише на можливість (неможливість) використання орендованого майна, здійснення в ньому господарської діяльності, але й на те, для яких цілей майно було передано в оренду.
Так, суддя Касаційного господарського суду Верховного Суду І. Кондратова в Окремій думці від 24.10.2023 у справі № 910/7352/22, зауважила:
«…Суди попередніх інстанцій встановили, що відповідач орендував приміщення з метою розміщення в ньому офісів (кабінетів) (пункт 1.6.2. договору). Тобто умовою користування майном було розміщення офісних приміщень (а не оренда складських приміщень для зберігання майна). Як вже зазначалось вище, суд апеляційної інстанції навів докази, які ним бралися до уваги для встановлення обставини, які свідчать про те, що майно не могло бути використане за цільовим призначенням з причин, що не залежали від Орендаря» (п. 83).
Також суди звертають увагу на те, що згадані вище позиції Великої Палати Верховного Суду від 2018 року щодо підстав звільнення від орендної плати не завжди можуть бути застосовані до правовідносин, що виникли після повномасштабного вторгнення:
«Суд враховує цей правовий висновок, однак звертає увагу, що підходи, сформовані в судовій практиці щодо підстав для звільнення від орендної плати до 24.02.2022, в повній мірі не можуть застосовуватись до орендних правовідносин після повномасштабного вторгнення. В умовах воєнного стану наявність доступу до орендованого приміщення не завжди є істотною обставиною справи, оскільки орендар може мати фізичний доступ до приміщення, однак не мати змоги вести в ньому господарську діяльність через окупацію або загрозу життю та здоров’ю. Також орендарі можуть зберігати майно в приміщенні, що опинилось під окупацією, але не мати можливості звільнити приміщення через відсутність фізичного доступу» (рішення Господарського суду Харківської області від 13.11.2023 у справі № 910/6774/23).
Такий підхід, на нашу думку, дозволяє більш гнучко і справедливо розглядати складні орендні спори у воєнних реаліях.
«Об'єктивна неможливість» – поняття оціночне
Верховний Суд у постанові від 27.02.2024 у справі № 922/2258/23 зазначив, що «…у застосуванні положень частини шостої статті 762 ЦК України об’єктивна неможливість використання переданого в оренду майна є оціночним поняттям, що вирішується судом залежно від конкретних обставин справи, шляхом надання оцінки поданим сторонами доказам, які мають бути досліджені та оцінені судом з погляду їх належності, допустимості, достовірності та вірогідності» (п. 7.50).
Висновки
Безперечно, кожен випадок потребує індивідуального розгляду, де ключовою є оцінка судом наданих орендарем доказів щодо істотного обмеження можливості користування нежитловим приміщенням або неможливості його використання через пошкодження внаслідок ракетної атаки, атаки БпЛА чи падіння їх уламків.
Однак відсутність чітких критеріїв визначення об’єктивної неможливості використання майна, усталених підходів у судовій практиці, актуальної позиції Верховного Суду щодо застосування ст. 762 ЦК України в частині зменшення орендної плати або звільнення від орендної плати в разі пошкодження переданих в оренду приміщень у таких випадках, призводять до розбіжностей у тлумаченні орендарями і орендодавцями та застосуванні судами зазначеної норми закону. Ці та інші проблеми не усувають наявну правову невизначеність для учасників орендних відносин, а лише ускладнюють прогнозування правових наслідків у подібних спорах.
У будь-якому разі, якщо сторони не можуть досягти згоди щодо зменшення орендної плати або звільнення від орендної плати за нежитлове приміщення, пошкоджене внаслідок атак рф, і сторони налаштовані передати спір на вирішення в суд, то орендарю потрібно належним чином самостійно та/або шляхом залучення експерта зафіксувати обставини, які підтверджують неможливість користування орендованим приміщенням або, що можливість користування орендованим приміщенням істотно зменшилася (факт пошкодження приміщення, дату пошкодження, технічний стан приміщення тощо). При цьому, важливо враховувати не лише наявність формального доступу до приміщення, але й визначити та оцінити реальний фізичний (технічний) стан приміщення, а саме – придатне чи непридатне приміщення для використання за цільовим призначенням, передбаченим договором, чи вимагається капітальний ремонт, чи, можливо, приміщення взагалі знаходиться в аварійному стані), а також реальну можливість користування ним.
Авторка: Ірина Лящук